Юридическая проверка занимает от нескольких часов до пары дней и стоит в сотни раз меньше, чем возможные потери. Ниже — чек-лист, который применяют риелторы и юристы при сопровождении сделок с землёй.
Документы на участок
- Свежая выписка из ЕГРН (не старше нескольких дней на дату сделки).
- Основание права продавца: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, постановление о предоставлении.
- Межевой план или сведения о границах в ЕГРН.
- Для СНТ — справка об отсутствии задолженности по взносам.
Что смотреть в выписке ЕГРН
- Собственник и вид права (собственность, аренда, общая долевая).
- Категория земли и ВРИ.
- Площадь и статус границ: установлены или «граница не установлена в соответствии с требованиями законодательства».
- Ограничения и обременения: ипотека, арест, запрет регистрационных действий, сервитут.
- Отметки о судебных спорах.
Проверка границ на местности
Сравните кадастровые границы с фактическим забором. Если соседский забор заходит на ваш участок или наоборот — это будущий спор. Надёжный способ — пригласить кадастрового инженера для выноса точек в натуру.
Зоны с особыми условиями
Проверьте ЗОУИТ: охранные зоны ЛЭП и газопроводов, водоохранные зоны, санитарные зоны кладбищ и производств, приаэродромные территории. Они могут запретить строительство на части или на всём участке. Подробнее — в статье про ЗОУИТ.
Проверка продавца
- Паспорт: действительность проверяется на сайте МВД.
- Банкротство: Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.
- Суды и исполнительные производства: сайты судов и банк данных ФССП.
- Брак: при покупке у супруга нужно нотариальное согласие второго супруга, если имущество нажито в браке.
Генплан и ПЗЗ
Изучите, не планируется ли на соседней территории дорога, промзона или линейный объект. Документы территориального планирования публикуются в ФГИС ТП и на сайте администрации.
Итоговый чек-лист
| Пункт | Статус |
|---|---|
| Выписка ЕГРН заказана и изучена | ☐ |
| Границы установлены и совпадают с забором | ☐ |
| ЗОУИТ проверены | ☐ |
| Продавец не банкрот, нет долгов и арестов | ☐ |
| Согласие супруга получено (если нужно) | ☐ |
| ПЗЗ и генплан изучены | ☐ |
Нормативная база и источники
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
- Земельный кодекс РФ
- Водный кодекс РФ
- Официальные сервисы Росреестра, ФССП, ЕФРСБ
Читайте также
ЗОУИТ: охранные и водоохранные зоны участка
Что такое ЗОУИТ, какие ограничения действуют в охранных зонах ЛЭП, газопроводов, водоохранных и санитарных зонах. Как проверить…
Как проверить продавца земельного участка
Проверка продавца участка: паспорт, банкротство, долги, суды, дееспособность, согласие супруга, доверенность. Бесплатные…
12 ошибок при покупке земельного участка
Самые частые ошибки покупателей земли: от неверной категории до передачи денег без регистрации. Как их избежать — с практическими…