Статус любого участка описывают два параметра: категория земель и вид разрешённого использования. Вместе они определяют, что на земле можно делать. Ошибка в понимании этих понятий — одна из самых дорогих для покупателя.
Семь категорий земель
Статья 7 Земельного кодекса РФ делит все земли на категории:
- Земли сельскохозяйственного назначения.
- Земли населённых пунктов.
- Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения.
- Земли особо охраняемых территорий и объектов.
- Земли лесного фонда.
- Земли водного фонда.
- Земли запаса.
Для частного дома почти всегда подходят земли населённых пунктов, а также земли сельхозназначения с ВРИ для садоводства (в составе СНТ).
Что такое ВРИ
Вид разрешённого использования уточняет назначение внутри категории. Классификатор ВРИ утверждён приказом Росреестра; у каждого вида есть код. Например, «для индивидуального жилищного строительства» — код 2.1, «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок)» — 2.2, «ведение садоводства» — 13.2.
Где посмотреть категорию и ВРИ
- В выписке из ЕГРН — раздел с характеристиками объекта.
- На публичной кадастровой карте — в карточке участка.
- В правилах землепользования и застройки — перечень разрешённых видов для территориальной зоны.
Можно ли изменить ВРИ
Если желаемый вид входит в перечень основных для территориальной зоны по ПЗЗ, собственник выбирает его самостоятельно, подав заявление в Росреестр. Если вид условно разрешённый — потребуются публичные слушания. Если вид вообще не предусмотрен для зоны — сначала нужно менять ПЗЗ, что на практике удаётся редко.
Перевод земли в другую категорию
Перевод сельхозземель в земли населённых пунктов связан с изменением границ населённого пункта и генерального плана. Процесс долгий, решение принимают органы власти, и гарантий нет. Покупать дешёвую сельхозземлю «под перевод» — спекулятивная стратегия с высоким риском.
Частые вопросы
Какая категория нужна для дома?
Обычно земли населённых пунктов с ВРИ ИЖС или приусадебный ЛПХ. Садовые участки в СНТ тоже допускают жилой дом.
Сколько стоит смена ВРИ?
Если вид основной для зоны, смена бесплатна: подаётся заявление в Росреестр. Если требуются публичные слушания, возможны расходы на их организацию.
Нормативная база и источники
- Земельный кодекс Российской Федерации
- Градостроительный кодекс РФ
- Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества»
- Классификатор видов разрешённого использования земельных участков (приказ Росреестра)
Читайте также
Как выбрать земельный участок: пошаговое руководство
Пошаговый план выбора земельного участка: цель покупки, локация, категория земли, коммуникации, документы и бюджет. Чек-листы и…
ИЖС, ЛПХ или СНТ: в чём разница и что выбрать
Сравнение участков ИЖС, ЛПХ и СНТ: можно ли строить дом и прописаться, налоги, ипотека, материнский капитал,…
Дорога к участку: как проверить подъезд
Почему доступ к участку — критичный фактор: статус дороги, сервитут, зимняя чистка, проезд по чужой земле. Что проверить до…